별장,조각투자

투자개요

(주)낭만농객, 하이엔드 별장 조각투자 플랫폼
3,000만원으로 62채의 집을 소유합니다.

✈️낭만농객 온라인 IR(유튜브 영상) 보러가기

다른 도시를 여행할 때 머물렀던 멋진 숙소를 보고 ‘이 곳이 내 집이면 좋겠다..’ 라고 생각했던 적이 있나요?

낭만농객은 이러한 유저의 공간 소유 욕구를 플랫폼을 통해 해결하는 IT 기업입니다.

 


투자핵심노트


1)  자사 1호 별장 '인제 사유집' 예약률 260%(약 7,400 만원) 달성

낭만농객의 1차 오픈 공간 [부여집 여정]은 숙박권 판매 시작과 동시에 315일의 숙박을 판매했습니다. 이후 2차 공간인 [인제 사유집] 또한 숙박권 판매 시작과 동시에 150일의 판매를 달성했습니다.

이 중 [부여집 여정]은 별장 오픈이 금년 2분기로 미뤄진 상황입니다. 이에 부여집을 미리 예약했던 사전 예약자 중 약 50%를 [인제 사유집]의 숙박 유저로 전환시켰습니다. 결과적으로 인제 사유집은 시공하기도 전, 약 260%(7,400만원)에 달하는 숙박 일정을 판매했습니다.

해당 지표를 통해 낭만농객이 설계한 하이엔드 별장이 현재 시장에서 충분히 수요가 있음을 증명했습니다. 더불어 별장의 숙박 판매 지표는 향후 별장 출자자의 배당금 지급과 직결되는 부분이므로 아주 중요한 투자 포인트입니다.

2) 한국벤처투자(KVIC) 시드라운드 투자유치 및 증권형 CB 투자유치
낭만농객은 기업의 성장가능성과 경쟁력을 인정 받아 2020년 창업 3개월 만에 한국벤처투자(KVIC)로부터 시드라운드 지분 투자유치를 완료했습니다. 이후 중진공 청년창업사관학교 등, 매년 약 1억원의 정부 사업화 지원금 확보 및 지자체 수의계약을 체결하며 자사의 기술력을 개발해왔습니다. 또한 2024년 4월 CB형 1차 증권형 크라우드펀딩을 성공적으로 투자 유치 하였습니다.

3) 벤처기업 투자 소득공제 가능
주식회사 낭만농객은 벤처기업 인증 기업입니다. 벤처기업에 투자하는 경우, 투자자분들께서는 투자금에 대해 연말정산 시 소득공제를 받으실 수 있습니다.

 

현금흐름예시

<현금흐름 예시표>

  일자 투자일수(일) 현금흐름(원)
투자 2025. 2. 19. - -1,540,000
상환 2026. 2. 19. 365 -
2027. 2. 19. 365 -
2028. 2. 19. 365 -
2029. 2. 19. 365 +2,018,626
수익 - 1,461 478,626

주1) 상기 현금 흐름의 예시는 세전 금액이며, 이자소득세 및 지방세를 금융기관에서 원천징수 후 계산된 금액이 투자자에게 실지급됩니다.

벤처기업 소득공제

당사는 벤처기업으로 투자자 분들께서는 소득공제 혜택을 받으실 수 있습니다. (조세특례제한법 제16조①항4호)
- 투자금 3천만원까지: 100% 소득공제
- 3천만원~5천만원: 70% 소득공제
- 5천만원 초과: 30% 소득공제
예를 들어 1억원 투자 시 3천만원에 대해서는 100%, 3천만원~5천만원, 즉 2천만원에 대해서는70%, 나머지 5천만원에 대해서는 30% 소득공제 혜택을 받으실 수 있습니다.

 

투자자혜택

투자자분들께 아래와 같이 리워드를 구성하여 추가 혜택을 제공합니다.

투자금액 투자자 혜택
2주(154만원) [인제 사유집] 평일권 1박 (35만원 상당)
4주(308만원) [인제 사유집] 평일권 1박 + 주말권 1박 (75만원 상당)
6주(462만원) [인제 사유집] 평일권 2박 + 주말권 1박
9주(693만원) [인제 사유집] 평일권 2박 + 주말권 2박
12주(924만원) [인제 사유집] 평일권 3박 + 주말권 2박

사업내용


당사가 해결하고자 하는 사회 문제


소멸위험 지역의 빈집 증가
우리나라 전체 지역 중 46%가 소멸 위험 지역으로 분류되고 있습니다. 지역을 직접 방문하면 사람보다는 빈 집들을 더 많이 볼 수 있습니다. 이런 흉물스러운 집들이 지역 소멸을 가속화하고 있습니다.
  

낭만농객은 소멸 위험 지역의 빈집을 리노베이션 하여 높은 가치의 숙소로 재탄생 시킵니다. 이러한 솔루션을 통해 국내 소멸 위험 지역의 빈집 문제를 해결합니다.

철원군 양지리의 방치 창고를 개조하여 프라이빗 영화관 운영



2022년 당사는 철원군 양지리의 방치 창고를 개조해서 프라이빗 영화관을 만들었습니다. 해당 공간 상품은 별도의 광고비를 들이지 않고 런칭 첫 달 약 150명의 유료 고객을 만들었습니다. 해당 지표를 통해 철원군에서는 당사의 빈집 개발 성과를 반영해 약 10억원 규모의 빈집 개발 군비 사업을 설계했습니다. 알파테스트를 통해 당사는 소멸위험 지역 빈집 사업의 규모와 가능성을 발견했습니다.

철원군 양지리 창고 구매 결정의 핵심 이유 

고객은 왜 영화를 보러 철원군까지 왔을까요? 상품을 구매했던 유저 150명에게 물어봤습니다.
“양지리 창고는 가는데 시간도 오래 걸리고 화장실이 밖에 있어서 불편했다. 그럼에도 영화를 보러 다시 방문할 것이다.”
감각적인 영화관을 내가 온전히 소유할 수 있었기 때문이다.

 

알파테스트를 통한 사업 인사이트 발견



유저의 [소유 욕구]를 발견한 이후 설문의 범위를 690명으로 넓혔습니다. 84%의 대상이 빈집 상품 중 숙박공간을 원한다고 답했으며, 구매를 결정했던 주 요인은 공간의 가격이나 거리보다는, 공간의 매력도라는 정성적인 값이 더 크게 작용했습니다. 또한 서비스에 굉장히 중요한 인사이트를 발견했습니다. 69%의 잠재 고객이 수도권이 아닌 지역에 내 소유의 별장을 가지고 싶어 했습니다.

 

 

해결방안


1) 소멸위험 지역 빈집 리노베이션 후 소유권 판매 & 멥버십 사용권 서비스 제공
낭만농객은 소멸위험 지역의 빈집 문제를 별장 공동소유' 방식으로 해결합니다. 소멸위험 지역의 빈집을 리노베이션하여, 높은 가치의 별장으로 재탄생시킵니다. 재탄생된 별장은 1/8씩 소유권이 나누어져서, 3,000만원에 판매합니다. 당사는 단기간에 62채의 빈집을 리노베이션하고, 공동소유자를 확보하는 것을 목표로 합니다.

2) 해외에서 검증된 모델, '공유별장'

①수백만 명이 별장을 소유하고 싶어 한다.
 ②1,000만 명의 별장이 12개월 중 11개월이 비어있다.

미국의 '파카소'는 이러한 별장 시장의 모순을 해결하고자 '공유별장' 서비스를 시작했습니다. 
'파카소'는 유한책임회사 형태로 사람들의 별장구매를 도와주고, 별장의 유지보수, 법적 이슈 등은 도맡아서 해결합니다.
'파카소'는 공유별장 서비스로 2021년 유니콘 기업에 등극했습니다.

3) 소멸위기 지역의 빈집, 별장으로 수익화
낭만농객은 빈집을 각각의 개성을 가진 프라이빗한 공간으로 재탄생시킴으로써, '빈집'을 소유하고 싶은 매력적인 공간으로 만듭니다.
리노베이션된 빈집은 단순 호텔이 아닌 각각의 개성을 가진 프라이빗한 공간이 됩니다. 이는 최근 숙박객들이 가진 니즈를 충족시킬 수 있는 공간이 된다는 것을 의미합니다.
공유별장은 소유자들이 사용하지 않을 때, 일반 숙박객에도 공개되어 수익을 발생시킬 수 있는 공간이 됩니다.


낭만농객의 공유별장 ‘부여집 여정'

이미 국내에서도 별장을 소유하기 위한 비즈니스 모델들이 존재합니다. 하지만 유저의 별장 소유를 고민하게 하는 리스크는 크게 세 가지가 있습니다. 대표적으로 정부의 1가구 1주택 규제, 부동산 취득 시 발생하는 법인세, 취득세, 재산세, 부가세, 종부세 등의 다양한 세금. 마지막으로 상시 관리가 되어야 하는 주택의 현장 퀄리티 문제가 있습니다. 이런 리스크들의 대안으로 낭만농객은 유한책임회사, 즉 [LLC 설립]의 방식과 [별장의 분할 소유] 방식으로 차별성을 제시합니다.

낭만농객은 1년 중 짧은 이용될 수밖에 없는 별장의 특성을 활용하여, 별장을 공동 소유할 수 있도록 합니다. 최대 8명의 인원이 별장을 공동 소유하며 일정 기간 나누어 별장을 사용할 수 있습니다.

낭만농객이 제공하는 모든 별장은 LLC가 소유한 형태의 별장으로 출자자는 LLC의 1/8지분을 가지는 형태로 별장 소유에 참여하게 됩니다. 또한 그동안 혼자 부담하던 별장 소유 비용을 모두 1/N 합니다. 이를 통해 주택 관리 및 운영/각종 세금 등을 비교적 적은 비용으로 해결할 수 있습니다.

낭만농객이 이 공유별장을 지속적으로 관리, 운영하기 때문에 별장 소유자들은 별장 관리 대한 고민을 하지 않아도 됩니다. 마찬가지로 방치되어 다시 폐허가 될 위험이 없습니다.

마지막으로 지분을 소유한 한 명의 출자자에게는 연간 20일의 별장 사용권을 제공합니다. 출자자가 이용하지 않은 기간에는 일반 숙박객들이 이용할 수 있도록 하여 수익을 창출할 수 있도록 합니다. 일년 중 출자자의 별장 이용일을 제외한 170일은 일반 여행객에게 판매하게 됩니다. 그리고 해당 수익의 70%는 지분을 소유한 출자자에게 매 분기 배당됩니다. 이를 통해 약 6~7년 후에 출자자의 3,000만원 원금 회수가 가능하도록 서비스합니다.

 

 

서비스 구조


1)유한 책임회사를 통한 별장 소유 과정 간소화

낭만농객은 빈집을 매입하고, 유한책임회사를 설립하여 소유권을 이전 합니다. 또한, 낭만농객은 설립된 유한책임회사의 집행관으로서 모든 부동산 행정 및 실시권을 행사합니다.

공동소유자는 이LLC의 유한책임사원으로서 1/8 소유권을 보유하는 형태로 공유별장에 참여하게 됩니다.
공동소유자는 해당 별장 부동산 등기부등본에 직접 등록되진 않지만 유한책임회사 내부 계약을 통해 부동산 소유권 (이외 다양한 법적 권한)을 보장받습니다.

유한책임회사로 소유하게 된 별장의 지분 소유는, 구매를 원하는 사람이 있는 경우에 매각이 가능합니다. 
이때 예비 소유자를 찾는 것 또한 낭만농객의 역할입니다.


2) 공유 별장 모델에 공동 소유자로 참여하는 낭만농객
낭만농객은 당사가 리노베이션하는 모든 별장에 공동소유자로 1/8 지분에 직접 참여합니다. 
당사가 직접 참여하여 별장의 부동산 가치 향상을 위해 노력하여, 향후 보유지분을 통한 수익배분을 기대하기 때문입니다.




8개의 구좌 중 한 개의 구좌를 당사가 소유하기 때문에 다른 출자자와 동일하게 별장의 운영관리비를 지불하며, 별장의 20일 크레딧과 숙소 판매 배당금을 동일하게 분배 받습니다.

3) 출자자 관점의 수익모델



투자 시점 7년 내에 매수자 원금 회수 목표


낭만농객이 제공하는 공유별장은 출자 시점으로부터 약 7년 내에 3,000만 원 원금회수가 가능하도록 목표합니다.

 

당사의 1, 2차 공유별장은 와디즈와 텀블벅을 통해 리워드형 크라우드 펀딩을 총 3회 진행했으며, 1차 펀딩에서 1,400만 원,  2차 펀딩에서 5,200만 원, 3차 펀딩에서 930만 원의 금액을 모집했습니다.

이는 총 315일 숙박에 해당하는 금액입니다. 리워드형 펀딩을 통해 유저의 공간 소유 욕구가 실제로 존재하며 비즈니스로 이어질 수 있음을 확인했습니다.

해당 지표를 통해 별장의 초기 출자자들께는 약 2년간 최대 배당금을 지급해 드릴 수 있을 것입니다.

4) 경쟁사 별장 소유 모델 대비 낭만농객 선점 우위

공유별장을 1/8 소유하게 된 출자자의 경우 매년 20일의 별장 소유권을 갖게 됩니다. 공유별장은 약 7년 차에 별장 매수 비용으로 지불한 3,000만 원 원금 회수를 목표로 합니다. 이는 별장 비가용 시기를 제외한 후 90% 이상 숙박 예약률을 달성한다는 전제 하의 기대 수익입니다.

정리하면, 기존 별장 소유 모델과 비교했을 때,낭만농객은 두 가지 차별점을 출자자에게 제공합니다. 별장의 잔여일을 여행객에게 판매하는 시스템을 통해 출자자의 배당금을 보장해 드립니다.

또한 출자자가 매년 지급받는 20일 별장 사용권은 낭만농객이 개발한 전체 별장에서 멤버십 형태로 동일하게 사용 가능합니다. 궁극적으로 출자자들은 출자한 3천만원으로 낭만농객의 전체 공간인 예순 두 채의 별장을 소유할 수 있게 됩니다.

5) 별장 구축 프로세스

빈 집 한 곳을 상품화 하는 데는 약 6개월이 소요됩니다. 낭만농객 법인이 빈집을 매입하고 내부에서 리노베이션 설계를 진행한 후 3D 모델링 작업물을 통해 출자자를 모집합니다. 4인 이상의 출자자가 모집되면 해당 빈 집을 유한책임회사 인 LLC로 설립합니다. 이때 출자 금액은 1인당 3천만원의 표준가를 적용합니다.

LLC 설립 직후 별장 공사를 시작합니다. 공사는 리노베이션 기준 약 3~4개월이 소요 되며. 완공 후 출자자들은 출자자 전용 플랫폼을 통해 공간 예약과 이용을 시작합니다.

*부동산 가치가 2억 4천만원을 초과하는 경우 지분 투자의 구좌 수를 늘릴 수 있습니다.

 

 

당사가 설계한 하이엔드 별장


1)부여집 여정

부여집 여정은 높은 담벼락을 시작으로 공간 경험이 펼쳐집니다.

3미터 높이의 높고 긴 담벼락을 쭉 걸어오다 보면 어느새 환희의 공간을 마주하게 됩니다. 사면이 둘러싸인 고즈넉한 공간, 소수를 위해 설계된 프라이빗한 공간에서 작은 기쁨, 한결같은 온기를 천천히 쌓다 보면 어느새 하루가 포근한 휴식으로 꽉 채워집니다.


부여군 양화면 원당리에 펼쳐진 밭 인근에 고요한 공간 하나가 있습니다. 묵직한 철문을 열고 들어서면 길고 좁은 길이 펼쳐집니다.

길 끝에 무엇이 나타날지 상상하며 따라 걷다 보면 어느새 탄성의 공간이 나타납니다. 탄성을 멈추고 천천히 시선을 돌리면 두 채의 공간과 정원 가운데의 긴 연못을 바라보게 됩니다.

공간 전체를 단단하게 감싸고 있는 콘크리트 담장 안에서 몰입과 고립을 동시에 감각합니다.

본채는 한 개의 침실과 다도 공간으로 구성돼 있습니다.

침실과 다도 공간 사이에는 낮은 벽을 세워 공간의 분리와 개방감을 모두 만들었습니다.

본채는 한 개의 침실과 다도 공간으로 구성돼 있습니다.

침실과 다도 공간 사이에는 낮은 벽을 세워 공간의 분리와 개방감을 모두 만들었습니다.

2) 인제 사유집


낭만농객이 만드는 하이엔드 별장의 컨셉은 우리 삶을 닮도록 디자인합니다. 죽음에 대한 진정성 있는 사유는 현재 이 곳, 우리 삶에 진짜 의미를 되찾아줍니다. 사유집의 공간 대부분은 프라이버시가 필요한 곳 외엔 경계가 없습니다.


하나로 연결된 전체의 공간, 그 가운데에는 나무 한 그루를 품은 중정이 존재합니다.

경계 없는 공간 안에서 우리는 고요한 나무 한 그루를 바라보며 삶에 대한 사유를 시작합니다.

의도적으로 만든 프레임에 자연을 가둬 놓고 시간에 따른 생동한 움직임을 관찰하게 됩니다. 시간의 흐름을 감각하면서 우리는 살아 있음을 감각합니다.

🏡인제 사유집 조각투자 설명회 유튜브 영상 보러가기


3) 조각투자 리스크 안내 및 투자금 보호 방안

a. LLC 별장의 가치가 상승하는 것은 시장의 선택으로 만들어지는 것이기에 별장의 자산적 가치 상승은 100% 장담할 수 없습니다. 그러나 LLC 별장의 자산 가치가 떨어지지 않게 하는 것이 낭만농객의 의무입니다. 처음 소유하기 위해 투입된 LLC 지분의 가치는 유지하겠습니다.

b. LLC로 소유하게 된 별장의 지분은 언제든 매각이 가능합니다. 이때 예비 매수자를 찾는 것이 낭만농객의 의무 중 하나입니다. 만약 약속한 기간이 지난 후에도 예비 매수자가 나타나지 않을 경우 해당 지분은 초기 단가 기준 70% 가격을 낭만농객이 보장합니다.

c. 이용 크레딧은 매년 1월 1일 초기화되며 이월되지 않습니다.

*기타 조각 투자에 관한 세부 내용은 운영 비밀 유지를 위해 일부 공개만 해드리는 점 양해 부탁드립니다. 조각 투자에 대한 문의 사항이 있는 분께서는 당사 홈페이지를 통해 문의 부탁드립니다.

 

 

강점 및 경쟁우위

1)시장 규모

낭만농객은 프롭테크 전체 시장인 105조 원 시장에 접근 가능합니다. 이 중 소멸 위험 지역의 여가 활동비 시장을 연간 약 7조 원으로 산출했습니다. 2027년까지 해당 유효시장의 1%인 700억 원 시장을 낭만농객이 선점하고자 합니다.

2) 경쟁사 현황

국내 시장에선 경쟁사 역시 존재합니다. 1박에 40만 원 이상의 하이엔드 숙소를 제공하는 S사의 경우 상위 숙소 예약률이 매달 98% 이상을 달성하고 있습니다.

공유별장 서비스인 M사와 S사는 최근 프리 A 투자와 후속 투자 유치까지 완료했습니다.

3) 경쟁사 대비 차별성

성장하고 있는 공유별장 서비스에도 리스크가 존재합니다. 부동산을 개발하는 오프라인 BM 자체가 상품화 속도가 굉장히 느린 편에 속합니다.

앞서 언급한 경쟁사 중 한 곳은 주 매출이 빈집을 개발하는 과정에서 생겨나기 때문에 서비스하는 동안 지속적으로 빈집을 구축해야 한다는 성장의 한계점을 가지고 있습니다.

반면 낭만농객은 수익 창출의 구조에서 유사 서비스들과의 차별성을 갖습니다.

4) 당사 수익모델


a.빈집 매매 차익

공유별장은 3천만 원씩 8명 총 2.4억 원의 가치로 매각하는 것을 기본으로 하고 있습니다. (이 중 1/8은 낭만농객) 만약 낭만농객이 더 저렴하게 빈집을 매입하고, 더 가성비 있게 리노베이션을 진행할 수 있다면 여기에서 이익이 발생할 수 있습니다.

b.리노베이션 수수료

빈집은 낭만농객이 소유하는 것이 아닌. 각각의 유한책임회사가 소유합니다. 낭만농객은 빈집의 리노베이션을 진행하는 과정에서 유한책임회사와 시공 시의 차액 수수료를 수취합니다.

c.숙박매출

공유별장을 동해서 발생하는 숙박 매출의 약 30%를, 숙박 예약 및 관리를 진행하는 낭만농객이 수수료로 수취합니다. 이는 숙박 플랫폼들의 예약 수수료와 비슷한 컨셉입니다.

d.빈집 운영 관리비

공유별장 소유자들이 지불하는 관리비는 공유별장의 관리 운영을 대행하는 낭만농객이 일부를 수수료로 수취합니다.

5) 자체 예약 플랫폼(자사몰) 보유

낭만농객은 자사몰을 통해 조각투자 유저와 일반 스테이 이용 유저 전용 플랫폼을 제공합니다. 웹/앱 플랫폼을 통해 유저는 숙소 예약 관리, 현장 CS, 결제 등의 기능을 이용할 수 있습니다.

구체적인 플랫폼의 기능으로는 자사 및 타사 공간 상품의 공급 및 예약이 있으며, 유저의 SNS 태크 크롤링 기능을 이용하여 자사몰에 자동으로 후기 게시물을 수집/게재하는 기능을 포함하고 있습니다.

 

 

향후 비즈니스 성장전략

낭만농객은 2027년까지 소멸위험 지역에 62채의 공간을 구축합니다. 이후 국내의 모든 빈집을 세컨하우스 공동소유로 개발하는 솔루션 기업으로 스케일업합니다.

당사가 직접 운영/ 개발하는 62채의 별장 구축 이후, 별장 구축의 자금조달과 리스크 테이킹을 최소화합니다. 2차 스케일업을 통해 당사는 복수(62채 단위)의 별장 구축 모델을 동시에 서비스할 수 있습니다.

결과적으로 당사의 이차 스케일업을 통해 누구나 수도권 외 지역에서 내 집을 소유할 수 있는 세컨하우스 공동 소유 모델을 가시화합니다.

국내에서의 사업 확장을 바탕으로 구축한 기업만의 도시개발 솔루션을 모듈화합니다. 이후 글로벌 소멸 위기 지역 시장에 진입하여 전 세계의 빈집 공유 별장 서비스를 컨트롤합니다.

3차의 스케일업을 통해 당사는 글로벌 지역 소멸 문제를 해결하고자 합니다.

 

특허, 수상, 인증 현황

1) 특허 및 상표등록증

 

2) 인증서

 

3) 수상

 

매출 및 손익 추정

추정 매출액

(단위 : 천원)

구분 2025 2026 2027 2028
빈집 조각 투자 사업 리노베이션수수료 484,480 968,960 1,937,920 3,875,840
임대사업 81,600 163,200 326,400 652,800
소계 566,080 1,132,160 2,264,320 4,528,640
B2C 중개수수료 - - - -
플랫폼수수료 5,000 100,000 200,000 400,000
소계 5,000 100,000 200,000 400,000
온라인 관광콘텐츠 - 5,000 12,500 37,500
소계 - 5,000 12,500 37,500
합계 - 571,080 1,237,160 2,476,820 4,966,140

 

매출 및 손익 추청

(단위 : 천원)

구분 2025 2026 2027 2028
매출액 484,480 968,960 1,937,920 3,875,840
매출원가 476,243 581,376 968,960 1,937,920
매출총이익 8,236,160 387,584 968,960 1,937,920
판관비 169,568 339,136 581,376 1,162,752
영업이익 -161,311 48,448 387,584 775,168
당기순이익 -143,585 43,118 344,969 689,899

주1) 매출액은 빈집조각투자사업에 따른 리노베이션 수수료만 포함

기업가치 및 전환가격 산정 근거

낭만농객은 2020년 11월 한국벤처투자로부터 5억원의 기업가치(Pre-money valuation)을 인정받아 투자를 유치했습니다. 이후 아래와 같이 사업고도화가 이루어졌습니다.

한국벤처투자 투자유치, 사업 진전사항을 고려하여 기업가치를 1,004,080,000원(Pre-money valuation)으로 선정하였고, 금번 1주당 전환가격을 770,000원으로 설정하였습니다.

자금의 사용목적

본 펀딩의 모집금액은 20,200,000원입니다. 모집 추이에 따라 증액할 수 있습니다.

 

구분 금액
조각투자 출자자 마케팅 700만원
3차 별장 설계 비용 320만원
별장 숙박 잔여일 판매 지급 수수료 300만원
경쟁사 분석을 위한 부대비용(출장 등) 200만원
기타 세금 및 인허가 비용 500만원
합계 20,20만원